店舗立ち退き料、価格交渉の実話!他では聞けない示談の話暴露します

酒屋でブロガーなカズユキです

今回は、少々趣向を変えて不動産の話(実話)

店舗立ち退き料の価格交渉(示談)を

実話として仕入れて来たのでお届け…

いや、暴露しますw

不動産ビジネスの中でも

多くの不動産屋があまり関わりたくないと噂の

店舗の立ち退き問題についてです。

たまに耳にする「立ち退き問題」に

ここ最近、関わっていまして、

せっかくなのでブログに残しときます。

酒屋のクセにねw

でもまぁ

めちゃくちゃリアルな話ですし、

店舗をお持ちの方には

とても参考になる話かと思います。

(実話なだけにね)

ってかホンマ・・・

こんな時、匿名ブログだと

色々気にしなくて良いっすよね~w

実名でやってると

守秘義務とかの関係で

なかなか書きにくいもんとかあるけど

匿名だと気にしなくても平気w

・・・

そんなことはどうでもいいですねw

とにかく、

今回の店舗立ち退きの話って、

特に個人経営で商売されてる

(家賃を支払って運営している)

方には、非常に有益な内容ですので

もし、この記事をご覧になっている方で

個人経営でお店やられてる方でしたら

ぜひ最後まで見てみてください。

もちろん、個人事業主じゃなくても

ブログビジネス自体、個人経営に

代わりはないですので、

何かと勉強になると思います。

知識は少しでも多い方が

どんな時でも有利ですしね♪

ってことで、早速いってみたいと思います。

ヨロシクです。

知らなきゃ損!店舗立ち退き、価格交渉の実話公開

僕は酒屋という仕事柄

色んな飲食店さんにお邪魔します。

お酒の納品は当たり前ですが

酒屋の仕事終わりに、晩酌のため

お得意さんのお店に行くこともしばしば。

そういう関係って、実は結構重要で、

配達してるときは店舗がお客

飲みに行ったときは僕がお客

そんな関係の中、店主と話が弾み、

新しいお酒の納品依頼もらったり。

飲みに行ってる時は、僕がお客なのに

ひょんな事からビジネス話に

発展することも珍しくないです。

おっと、

今回はそんな話ではなくw

そうそう、

そんな関係の中、あるお店が

建物の建て替えで、立ち退きを迫られている

という話を耳にしたもので、

酒屋としてもお得意さんですから

心配になり、すぐに駆けつけることに。

で、飲みながら話を聞いていると、

なんと、タダ同然で出て行ってくれとのこと。

そんな殺生な話あるかい!

ってことで、その店舗(店主)さんとは

長年の付き合いということもあって

出来るだけの力添えをするという運びに。

まぁ酒屋として、というのは当然ながら

なかなかの繁盛店だったという事もあり、

このまま商売やめるのは非常に勿体ない。

そんな背景もあったので

何とか立ち退き問題を解決出来ないかと

色々と策を練り始めることになりました。

ちなみに、その飲食店さんのジャンルは

よくある居酒屋さんって感じのお店です~

家主がタダ同然で立ち退いてくれと言い出したら?

今回の立ち退きの件で、やはり

1番店主が納得してなかったのが

(というか、怒っていたw)

ほぼ、タダ同然で立ち退いてくれ

と、詰められてた事。

これには聞いてる僕らの方も

「なんでタダでどかなアカンねん」

と、口を揃えましたねw

建て替えしてから、

「優先的に入居権利だけはあげるよ」とか

かなり上から物言う家主だったようで。

それに加えて、

改装費用も出さない、

休業補償もこれといって無し。

かろうじて言われたのが

新しいテナント探しましょか?

(でも、引っ越し費用は出さない)

・・・

そんなもんで誰が納得すんねんって話w

世の中、こんなふざけた家主も

存在するんやなと困惑。

で、店主の方はというと

しばらく悩んでたようでしたが

やっぱり納得いかないということで

奮起し、色々な弁護士やら、

知り合いの不動産やら関係者当たって、

そんな時に、

僕らにも相談してくれたってわけ。

それからは、

理不尽極まりない、家主の行動を

どう咎めてやろうかと、みんなで思案する日々。

(っていうても、ウチとしては

ほとんど社長が動いてましたけどねw)

僕個人的には、話を又聞きしてるだけでしたが

でもこうやってブログのネタになったので良しw

で、

当然このような場合、

タダで出て行く必要なんて全く無く、

工事自体も6月からやと言う来てはいるものの

契約期間が2年更新(どこでも大体そうですが)

で、まだ12月まで残れる権利もあるとのこと。

家主側にしてみたら、

半年前に通告義務があるみたいやけど

でも、幾ら半年前に通告したからといって

そこは借主が「更新期間まではどかへん!」

といえば、ほぼ確実に居残れる話なんですよね。

なので、テナント借りてる方は

自分の更新期間と日付については

日頃から覚えておくといいでしょう。

今回のようにタダ同然で出て行け言われても

「あと何ヶ月はこっちにも権利がある」

と即座に言えるようにしておけば

家主のペースに飲まれることもない。

テナントの契約更新なんて

自動更新(大体2年)の所がほとんどですから

日頃あんまり気にしないかもですが

自分の店守るためにも、

その辺キッチリしときましょう♪

とにかく、

どんな立ち退き問題であっても

立ち退き料の1つもナシに

タダで出て行く必要なんて全く無いので!

くれぐれも家主に言いくるめられないよう

お気を付け下さいませ~

家主と借主って(法律上)立場的に言うとどうなん?

調べてて(というか聞いてて)

めちゃくちゃ感じたのがこれで、

どうやら法律的に見ても借主って

それだけで、かなり優位な立場にあるみたい。

色んな本とかサイト見てみたり、

弁護士等、関係者の話聞いてても、

立ち退き交渉自体、簡単な問題ではなく

家主は、借主に対して

もめ事に発展しないように

くれぐれも注意した言葉使いで

丁寧に交渉を進めましょう。

って、謳ってる所多いし。

ま、立ち退き問題なんて多種多様なんで

場合によっては家主の言いなりになることも

たまにはあるようなんですが。

例えば、家主が自分の住まいとして

使いたいから出て行って(返して)くれと

言ってきた場合なんかは、

家主側の言い分も大きく認められるみたい。

せやけど、今回のような件は

家主側は、あくまでも建物を新しくして

また新築としてビジネス発展の為に使う

って事やから、こんな場合であれば、

借主の方が、立場上になる事が多い。

ていうか、僕も今回の件で

色んな過去案件なんか調べてみたけど

家主の方が立場上なんて事は

ホンマに稀やったから、

ビビる必要はないと思います。

理不尽な言い分に対しては

き然とした態度で立ち向かうべきでしょう!

テナントは、建物の価値を上げるのに一役買っている

今回の建て替えの件で

話に上がっていた中の1つに、

建物や土地の価値についての話がありました。

僕の働く酒屋は大阪で、

もちろん、その問題の建物も大阪なわけで。

ここ最近、大阪の地価って

非常に上がってるみたいでね。

そんな付加価値もありながらの

今回の建て替えの話になるんですが、

その建物自体は古いが、

利用価値としては上がってきてる

だからこそ

新しく建て替えて、家賃も上げて・・・

(消費税10%前にというのもある)

というのが家主の目論みだったようでね。

まぁ、

理由としては分からんでもないけど

そこで忘れてはならないのが

入居してるテナントの努力もあって然り

という紛れもない事実。

テナントがお客を付けて

建物の利用を促している

ということも、価値の1つになります。

しかも、これって

借主側にとって法律的にもかなり有効

固定客のいる店の価値って

値段ではなかなか表しにくいもので、

それこそウン千万もの立ち退き料

発展したなんて話もあるくらいなので。

でも、それもそうですよ。

「お店がそこにある」ということで

建物自体を知ってもらえる。

ということは、お客を呼び込んでいる

テナントの価値って、凄く貴重なものですから。

例えば、そのテナントの上層が

居住スペースだったりした場合、

テナントのお客として来ていたにも関わらず、

頻繁に利用していく中で(気に入って)

上のお部屋を1つ借りてくれることに

発展することだって十分に考えられます。

そんな、ほぼ確定すぎる見込み客なんて

家主からしたら有り難すぎる話でしょw

因みに、今回問題のテナントさんの

上層(4階部分まで)も

住居スペースになってるので

同じ事が言えるわけですね。

なので、もし家主が

建物の価値うんぬん言い出したのなら

「それってウチも貢献してますよね」

一言くらい言ってやっても全然OK。

家主の努力だけでは成り立たない

価値の話をしてやれば良いと思います~

第三者の介入はどこまでオッケー?(非弁行為について)

「非弁行為」ってご存知?

多分、こんな事でも無い限り

あまり耳にしない言葉だと思いますが

交渉の場においては、

かなり重要なポイントなので書いときます。

特に、今回の様な

立ち退き交渉に至っては尚のこと。

示談の場合、

家主と借主の交渉の場に

第三者が同席するのって、

基本的にアカンからね。

(法的に罰せられることもあります)

「非弁行為」って言って、

知識のない人間に対して

脅しかけてるようなもんですから。

「そんなつもりない」って言うても

法廷では言い訳にもなりませんので。

ま、細かいこと言えば、

それで報酬なんかが発生してたら

もう完全にアウトなんですけど

そんなことは隠れてやってるでしょうから

証拠もないし、分かりませんしね。

で、今回そこの店主が

ビビってしまってた理由の1つに

家主が毎度連れてくる不動産屋の

存在があった事が大きいと言えます。

あとで分かった事ですが、

なんと、そこの家主って

不動産に関しては全くのド素人!

なので毎回、

知り合いの不動産屋を連れてきては、

その不動産屋に交渉事も含め、

色々と喋らせてたみたい。

家主自身が分からんことは全部

その不動産屋に丸投げやったみたいやし。

家主って、

そんな無知でもできる商売なんやと

つくづく思ったね!

(でも結構、そんな家主って多いみたい)

ホンマ、不労所得って羨ましいのぉ~w

ま、その話は置いといても、

やっぱり素人であるテナント側としては

専門家なんかに一緒についてこられると

ビビってしまうのは仕方無いと思います。

普通に考えて、家主と借主の

1対1の話し合いのハズなのに

そこに同席する第三者がいれば

(しかも、その道のプロ)

こっちは丸腰なんですから

中々、言い返すにも一苦労だと思います。

なので、

これって「非弁行為」

ギリギリの所いってますけど

まぁ目つぶっといてあげますから

こっちの要求も少しは汲みなさいよ?

くらいの反撃はしても良いでしょうねw

こっちとしても第三者入れたい所やけど・・・

知識ないものは仕方無いので

勉強して、身に付けていけば良いですが、

せめてもの反撃くらい、していかないことには

終始あっちのペースに踊らされますからね。

話の始めっから、何でもかんでも

第三者連れてくるような人には

「こっちも第三者入れますよ?」

と言って、対抗するのではなく

「それってアカン事してますよ?」

って言ってやった方が効果あると思います。

(あ、示談の場合の話なんで勘違い無くw)

こっちとしても、困っていたら

第三者入れて助けを求めたいところですが、

強力な助っ人は、あくまでも

「切り札」として残しておきつつ

自身で出来る範囲であれば、なるべく

自分だけの力で抵抗していくのがベストです。

「虎の威を借る」のは後からでも大丈夫。

ま、1度や2度の話し合いで

解決することなんて無いでしょうから、

会話(交渉)は、もちろん録音しつつ、

その都度アドバイスはもらいながら

進めていくのが最も有効的ですけどね。

意識してみてくださ~い。

「立ち退き交渉」借主(素人)ができる最大限の対抗策

法律も、不動産も、

全くのド素人のテナントさんでも

示談の場合であれば、言えば言うほどに

こっち(借主側)が有利になるんだな

端で見ていて、そう感じましたね。

今回、

立ち退きを迫られていた店主の方も

独自でかなり勉強した様子で、

もはや、ここの家主のような

アホなレベルの不動産屋くらいなら

丸め込めるくらいまで知識つけてましたw

年もまだ若いのによくやるヤツだ!偉い!

(たしか30そこらやったんちゃうかな)

っていっても、

やはりバッジも持たない我々にとっては

どれだけ勉強しようが素人の域は出ないわけで。

でもね・・・

こういう立ち退き交渉って

結構、示談になることも珍しくなく

言ってみれば「知らないモン負け」

みたいな所もあったりするわけです。

何でかって、そりゃ

無駄な金は使いたくないってのが

本音としてあるからでしょうね。

弁護士費用の相場は

成功補償額の2割くらいですから

最低でも100万円は覚悟する所やし

着手金にしたって、

30万円(相場)が別で必要ですしね。

ネットで探してヒットする

立ち退き交渉の過去案件って

大抵、弁護士が間に入っての話が多いですし

示談の話なんて、よほどモノ好きでないと

こんな風にブログになんて書かないw

なので、もし今現在、

立ち退き問題に関わっている方でしたら

この記事から盗めそうな所はドンドン盗んで

なるべく有利に交渉進めてみてくださいませ~

立ち退き料0円から、650万円まで引き上げた話

では、今回の立ち退きで1番

数字としての成果が出た話を少々。

もともと、タダ同然で出て行け

って所からの、650万円は中々の成果かと。

っていうか、家主側に対して店主が

「何の補償もないんですか?」

問いただしたところ、渋りに渋って

言うてきた金額が、やっとこさの300万円。

しかも、なんの根拠もない300万円なw

当然、店主としても

「そんなんで納得できるかい」って話。

で、知り得た知識を武器に交渉進めた結果

倍以上の650万円まで引き上げることに成功。

650万円という数字が

多いか少ないかは人それぞれでしょうけど

そこの店主としては、まずまずの内容だった様子。

簡単に、内訳書いとくと

営業補償の部分が大体200万円

(顧客損失とか営業利益の考慮とかね)

新店舗に対する保証が300万円

(移転費用とか、内装工事費用とかね)

あと礼金は当然、立ち退きの場合であれば

全額返ってきますんで、100万円

それから、二ヶ月分の家賃を

移転猶予期間として付けてもらって

それが大体50万円ほど。

しめて650万円の補償なり。

ま、言う人に言わせれば

もっと取れる!って人もいるかも知れませんが、

あくまでも素人の範囲での交渉では

まずまずの示談に落ち着いたんではないかと。

それが証拠に、

色んな関係者に事後報告してみても

素人でやった範囲にしては上出来との事。

中には、そんなに取れたん?と

驚きの声を上げる方もいたくらい。

家主側としても、わざわざ

弁護士入れて、裁判してまで

大層な交渉にはしたくなかったって所を

上手く付けた感じになったと思いますね。

まぁ、それにつけても、

「タダ同然で出ていけ」ってのは

どこの界隈でも有り得ない話なんで

借主側に、よほどの過失が無い限り

家主の言いなりになる必要はないですからね~

告知義務違反って?

で、今回の件で借主(テナント)側が

家主側を責め立てるのに

目立って有効的な論点がここでした。

告知義務違反って、

まぁ文字通りなんですがw

要は、告知しなければいけない項目を

すっ飛ばして、話を進めるってことですね。

今回の場合で言えば

建物の話はもちろんのこと

立ち退きに対して、全くの無知である

テナント側に対して、然るべき説明を

家主側が怠っていたことが挙げられます。

ま、タダ同然で出て行けなんて

言ってきてるくらいですから、

告知も何もあったもんじゃないですよねw

家主がテナントに対して行った告知って

「半年後に建て替えるから」のみです。

ちゃうちゃう・・・

ここで説明するべきは・・・

立ち退き料の話はもちろん、

建て変わった後に、再度入って貰えるなら

休業補償の話させてもらいます。だとか、

移転されるんであれば、出来るだけの

お手伝い(補償)はさせてもらいますだとか、

そういった具体的な話をしなければいけません。

にも関わらず、無知な相手に対して

「バレんかったら、要らん金払わず済むやろ」

っていう、せこい考え方でもしてたんでしょう。

告知義務違反って、ちゃんと認められてて

レコーダーのひとつでも録ってれば

なおさら有効的な反撃の手段になります。

立ち退き問題でも、もちろんですが

交渉の場において、説明が不十分だと感じたなら

ここをひとつの反撃ポイントとして

押さえておいても良いでしょうね。

まぁ、今回の場合で言えば

家主がアホ過ぎたって所も

多々あるとは思いますがねw

立ち退き理由に重要な3つのポイント

これは主に弁護士さんに聞いた話になるんですが

立ち退きの際には、双方の

「正当性」「必要性」「緊急性」

これら3つのポイントが重要視されるとのこと。

で、今回で言えば

建て替えの理由として家主側の主張は

「建物の老朽化」が第一にあったんですね。

他にも、

ビジネス発展の為にとか、消費増税前にとか、

土地・建物の上昇価値なども理由にありますけど

大きな理由としては、やはり老朽化だそうで。

建て替えの「緊急性」について

ということで、

まず一つ目に「緊急性」の観点から。

因みに、そこの建物は築36年の鉄骨造。

36年って、建て替えても良い段階ではあるけど

だからって、それくらいの築年数の建物なんて

そこら中に立ち並んでいます。

入居している人達が、

いつ壊れるかも分からず、ビビりながら生活している

っていうくらいなら、緊急性も認められますけど

実際、そこまでかというと全然そんなことは無く。

それに、建て替えたからといって

例えば、次の大地震や大災害などに対して

絶対に崩れない保証なんてどこにもありません。

なので、緊急性については疑問の残る所。

(というか、今回の場合であれば緊急性はない)

建て替えの「必要性」について

で、二つ目に、

建て替える「必要性」においても

テナントとして借りている店主は

その場所で食事を提供し、

それで生計を立てていることから、

その建物を使う必要性は認められるわけで、

家主の一方的な「建て替えの必要性」だけでは

通らない話であることは明確なようです。

要は、どちらの必要性も認められるので

分かりやすく言えば五分五分って所でしょうね。

建て替えの「正当性」について

で、三つ目の「正当性」についても

五分五分かな?って意見もあったりでした。

どちらも建物を使うにあたって、

別に正当性を欠いたビジネスしてるわけではないので

どちらとも言えない状況であることは確か。

ただ、今回の場合は、家主側に

例えば先ほどの告知義務違反や

後にも書きますが、家主側の過失が

認められる場合などには、借主に分があるかと。

仮に法廷で、正当性を問われた場合

説明がしっかり果たせるようにしておかないと

せっかくのチャンスを失います。

なので、ビビらずに

自分の店を守るという強い気持ちで

自身の正当性を訴えていくといいでしょう。

立ち退きの際、補償金は大きく分けて2種類ある(移転費用)

多くの場合、テナントの立ち退きとなれば

家主側にしてもらう(てか、しなければいけない)

補償って、大きく分けると2種類あります。

まず一つ目が、移転の際にかかる費用の補償です。

ここがもし、立ち退きではなく、

再建された建物に再度、

入居する場合であれば、代わりに

休業補償は?って話になってきます。

で、もちろん引っ越し費用程度で

話をまとめてくる家主が大半だと思います。

しかし、そんなものは出して当たり前。

1番肝心なのは、新店舗の改装費用です。

テナントとなれば、ココが1番予算を圧迫する所。

仮に、

今の店舗と同じ条件と仮定して

新しく居抜きで借りた場合と、

スケルトンで借りた場合の2パターン。

おおよその見積もりでも構いませんので

取ってみましょう。

(工務店さんにお願いすることになりますが)

それを持って、交渉の場に出せば

ある程度の金額を詰められると思います。

もちろん満額出して貰えるような

潔い家主なんて少ないでしょうけど、

それでも交渉権はあるんですから、

引っ越し費用程度の金額で丸め込まれないように!

で、なんで2パターンなのかというと

スケルトンからやと内装費用、多額かかるし、

「じゃあ居抜きで探すように努力するから

ナンボが面倒見てくれよ~」

みたいに詰めていけるからですw

それに、満額(以上)出た案件だって

過去を辿れば幾らでもありますから、

ビビらんと攻めていくべき所でしょう。

立ち退きの際、補償金は大きく分けて2種類ある(営業補償)

で、移転費用とは別に

営業補償というモノが二つ目に加わってきます。

これは文字通り、

営業していれば得られたであろう利益の補償

という事になります。

こっちの方は、明確に数字で

ナンボってのは表しにくいのですが

客商売している以上、絶対に無視の出来ないところ。

具体的に挙げておくと、次のようになります。

営業補償(営業利益の損失に対する補償)

<従業員の給与補償>

店主も含め、従業員が仕事出来なかった期間の補償。

休業となれば、その期間の生活費などを含む補償。

<得意先(顧客)損失補償>

顧客を失うことによって起こりうる、

将来的な営業不振や廃業といった

テナントが抱くであろう不安に対する補償。

<一定期間の営業猶予補償>

新店舗が軌道に乗るまでの一定期間の補償。

移転となった場合、

すぐに現状復帰というのは難しいでしょうから

ここを見てもらう必要があります。

<営業利益に対する補償>

これが1番数字としては出しやすいでしょう。

過去1年分でも構いませんので

確定申告書なんかを持ち出してやれば

ハッキリと数字として補償額の請求ができると思います。

まぁ、ザッと簡単に挙げればこんな感じ。

っていうか、これ

借主である店主さんが、自分で調べた内容やねんな。

よく勉強したという感想はもちろんやけど、

重要なのは、これらの内容をちゃんと借主に

説明せんとアカンのが家主っていうもんです。

本人も勉強になったから良いって言うてたけど

家主の怠慢には腹立たしさが残る案件でしたね~

テナントと居住者とは補償が異なるので注意!

よく立ち退き交渉の話に

「家賃の何ヶ月分の補償させてもらいます」

なんていう、全くもって

不届きな話持ってくる家主もおるみたい。

で、

ここも丸め込まれてはいけませんよ?

なんとなく、補償してくれんねや~

って、安易に考えてしまいがちな所ですが。

まぁ家賃と言えば、テナントにしてみれば

必要経費の代表格ともいえる存在なので

有り難く感じてしまうのは分からなくもないですが。

ただ、それって

住居人に対する補償の仕方であって

テナントに対する補償は全く違うモノですからね。

確か、住居人に対する補償例でいうと

例えば家賃の半年分の補償とか、

その程度で済む話ではありますが

テナントに関しては、まず先ほどの

営業補償だとか、休業補償とか

色々と項目がありますので、

安易にOKの返事など出さないことです。

まわりに聞ける人がいるなら、

一旦話を持ち帰ってから聞くなり、

(いなければ弁護士さんの無料相談でもOK)

即答で答えを出すのは控えるようにしましょう。

借家権価格とは?

こんなん多分、調べんことには

素人が聞くことすらないような言葉w

でも、この借家権価格ってのがホンマに

いかつい金額を叩きだしてしまうんです。

3000万円くらいの話であれば

よく聞く案件のようですし、

弁護士入れても全然元取れますから。

ってことで、この借家権価格については

弁護士を入れて、本格的に争う時のみに使う

いわば「切り札」として残しておくべき

項目であることを覚えておいてほしいです。

ん?

あ、すいません、

説明が抜けてますねw

失礼w

で、この借家権価格ってのを

概要から説明しときますと、

「建物の資産価値の増加分について

借家人に配分されるべきもの」とあります。

つまり、簡単に説明入れとくと、

今回の様な立ち退きの場合、

弁護士や鑑定士に依頼することにはなりますが

建物の価値を上げた見返りとして

貰える報酬みたいなもんがありますよって話。

もちろん、これが立ち退き料の中に

加えられることになれば、家主側が支払うべき

補償金額ってのはグンと上がってくるわけです。

これは、建物事に金額も全然違うので

一概にナンボとは言いにくい所なんですが

多いところだと、それこそウン千万って

跳ね上がることもあるんですから、怖い怖い。

なので、家主さんにとってみても

そこまでのもめ事に発展しないように

初期の段階で示談完結させておくべき所。

でもまぁ、

実際に鑑定してもらって

スズメの涙ほどの価値しか見出せなかった

なんてことにもなりかねないので、

こちらとしても、出来れば満足いく金額内で

示談完結させたい所でもあるんですよね。

こればっかりはホンマに

鑑定してもらわないことには

分からない部分が多すぎるので。

なので、双方の示談としての落ちどころで

納得しておくのも、賢い選択だと思います。

1000万円補償しろ!って言うてから、

ホンマに1000万円出すまで粘った挙げ句

いざ弁護士まで入れて補償は300万円でした~

なんて事になったら残念でしょw

なので、

今回の件での650万円は妥当というか、

いい落ちどころだったんではないかと

僕はそう思ってます。

でもま、

そこそこに流行ってる店であれば

おそらく満足いくだけの借家権価格には

なるとは思いますけどね?

賛否はお任せします~

定期借家契約とは?

前半あたりで、借家契約は

大抵2年更新だと書きましたが、

それって一般契約の話なんですよね。

いわば、住居の契約と

さほど変わりない契約とでも言いましょうか。

テナントであっても、

よほどの事が無い限り、

一般契約の自動更新(2年)で

契約することがほとんどだと思います。

契約書自体も、めちゃくちゃ分厚いモノに

変わってくるみたいですしね。

で、注意しておいてほしいのが

別に一般契約がアカンという話ではなく

もし仮に、

定期借家契約で契約してしまってたとしたら

こういう、立ち退きの場合に至っては

家主側の主張とか権利が優先されてしまう

恐れがあるということ。

僕も詳しくはココまでしか聞けなかったんですが

今回の立ち退き問題では一般契約だったため

借主側も、それなりに強く出ることができました。

ただ、これが定期借家契約になっていた場合

事態は全然違ったものになっていた事でしょう。

いつ来るかも分からない

立ち退き問題に対処すべく

自分の契約が、一般なのか定期なのか

くらいは確認しておいて損はないでしょう。

必要であれば契約の見直しも

検討してみても良いかも知れませんね~

慰謝料、損害賠償の請求権もあるかもね!

これについてはオマケ?

みたいなモンかもしれないんですが、

取れるモンは取っておきましょうって話ですw

例えば、長く経営されている場合

それこそ何十年と、そこで商売してきてて

場所そのものに愛着があるなどした場合

十分に慰謝料の対象になることがあります。

その場所だからこそ出来ていた商売ともなれば

そこを離れることによる精神的苦痛だって

争う論点としては充分な内容ですからね。

また、営業補償の話とも被りますけど

仮に、別の場所で商売するにしても

今と同じだけの利益を上げられるかなんて

未知数ですから、れっきとした

損害賠償として訴えることも可能です。

今回のテナントさんは、親の代から

35年以上、そこで商売されてきてましたから

僕としても、慰謝料くらい出したれよ

って思う所でしたがね・・・

ただまぁ、店主は納得してましたし

これ以上、荒立てることもないかなと。

でも、賠償自体、言える権利はあるので

不当な家主であれば、言ってやるのも

1つの手段かと思います。

同じような境遇のお店であれば

取れるモン取ったくらいで

バチは当たらんと思います~w

家主側の過失を洗い出す

では、少々長くなってきたので

そろそろ締めにかかろうかね~w

では、反撃ポイントとしてもう一つ。

それは家主側の過失を突いてやることです。

今回の件で言えば、

その建物は上が居住スペースでもあるので

当然、ゴミの処理なども家主側の責任です。

しかし、ここの家主に関しては

ゴミの処理どころか、日々の清掃に関しても

ほとんどほったらかし状態。

(お店の人がどんだけ慈善行為してきた事か)

それに加えて、台風で漏電になった時ですら

これまた店舗の人間が電気屋の手配をするなど

家主は何の手も付けず。

事が済んだ翌日に「大丈夫ですか~」って

悪びれもなく表れる始末。

他にも、不法侵入者事件とか、

雨漏り問題とか、挙げていけば色々あるんですが

そのどれもが、管理体制として疑問視される点ばかり。

結局、様々な問題を解決してたのは

いつもテナント(店舗)の人間達のおかげ。

それでいて、きっちり共益費だけは吸い取っている。

これでよく「家主」と名乗れるなと・・・

不労所得者ってこんなもんなんかい?

まぁそれは置いといて。

このように、今回の件であれば

家主側の過失を突くには

充分な材料が揃っていることが分かります。

で、

「老朽化による建て直し」に対して、

これらの過失点をダシに、

「老朽化を助長したのは

そちらの管理不十分もあるのでは?」

みたいな感じで攻めるのも良いでしょう。

とにかく、

相手の過失については

言われて嫌なことであるのは間違いないので

武器として持っておくと良いと思います。

相手のアラ探しって、

あまり気分の良いものではありませんが

これも自分の店を守る為には必要なことでしょう。

勝つことよりも「負けないために」です!

店舗立ち退き料、価格交渉に関するまとめ

では、今回は

不動産ビジネスの中でも

プロの不動産屋でも関わりたくないという

「店舗の立ち退き問題」について

実話を仕入れる事が出来たのでお届けしました。

(かなりの暴露話だったかと自負してます)

今回の様な理不尽な言い分の

家主が存在するということが知れて、

出来るだけ多くの店舗さんには

同じ思い、又は言いくるめられないように

してほしいという考えから、

素人ながら記事にさせてもらいました。

でもお陰で、不動産に関して

ちょっぴり詳しくなれたので良しとしますw

ホンマ、ザッと書いたので

少々分かりにくい部分あるかも知れません。

もし何か気になることがあれば

僕でよければお答えしますので

お問い合わせからどうぞ♪

もちろんお金なんて取りませんのでw

今回は立ち退き問題でしたが

世の中、理不尽なことなんていっぱいあります。

けど、知らなかったというだけで、

損し続ける人生も嫌じゃないですか?

先ほども書きましたが

勝つ為にではなく

負けないための知識の積み上げです!

ブログはその為にあるビジネスだと思います。

日々、勉強していきましょう♪

あ、因みに今回がきっかけで

ブログに興味が湧いたって方でしたら

下記の様な記事もありますので

時間宜しければどうぞっす~

僕は不動産よりブログの方が専門なので

ブログに関してなら何なりと~♪

(答えられる範囲でお願いしてます)

ってことで、また次回~

読んでくれてありがとう

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みんな結構どん底味わってたりしますよ♪

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少しの努力さえあれば、

必ず結果の出るビジネスです。

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今後とも、よろしくお願いいたします。

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